4기 신도시는 언제쯤
신도시란 무엇인가?
신도시(新都市)란 기존 도시의 과밀 문제를 해결하고 주거, 상업, 업무 등 다양한 기능을 충족하기 위해 계획적으로 조성된 도시를 의미합니다. 자연발생적으로 형성된 구도심과 달리, 신도시는 정부 주도하에 인구 분산, 주거 안정, 산업 유치 등을 목적으로 체계적으로 개발됩니다. 수도권 내 신도시는 서울로의 교통 접근성까지 확보해야 가치가 크게 상승합니다.
수도권 주요 신도시 현황
1기 신도시
1990년대 초반 서울 인구 분산을 위해 개발된 1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동입니다. 이들은 현재 재건축을 앞두고 있으며, 교통·교육 인프라가 잘 갖춰져 있어 여전히 높은 인기를 유지하고 있습니다. 특히 판교와의 연계성이 강한 분당, 강남 접근성이 뛰어난 평촌 등은 부동산 시장에서 강세를 보입니다.
2기 신도시
2000년대 중후반 등장한 2기 신도시는 동탄, 김포 한강, 판교, 위례, 광교, 평택 고덕 등이 대표적입니다. 이들은 자족 기능을 강화하며 기존 신도시보다 더 큰 규모와 세분화된 계획을 통해 설계됐습니다. 특히 동탄은 GTX-A 노선과 삼성반도체 산업단지와의 연계로 강력한 성장 잠재력을 지니고 있습니다.
3기 신도시
3기 신도시는 문재인 정부 시절 결정 되었으며 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 이 포함됩니다. 이들 신도시는 공공주택을 중심으로 하여 무주택 서민을 위한 주거 공급 확대를 목적으로 합니다. 특히 GTX-B, GTX-C 등 광역교통망과 연계돼 교통 편의성이 극대화될 전망입니다. 왕숙지구의 경우 최대 규모로, 대규모 공공택지와 함께 분양가 상한제가 적용됩니다.
4기 신도시 가능성?
이재명 대통령은 최근 '6억 대출 제한' 이라는 강력 규제를 내놓으며 대출 규제는 맛보기에 불과하며 부동산 정책이 많다 말했습니다. 부동산 시장 열기가 잡히지 않을 경우 추가 대책을 계속 내놓겠단 뜻 인데요. 4기 신도시를 지정할 경우 수도권 집중을 부추길 수 있고, 지방 균형발전 측면에서 검토해봐야 할 것이라고 말 하였습니다. 균형을 강조한 만큼 '신도시 개발'은 임기 내에는 어렵지 않을까 싶은 개인적인 생각입니다.
신도시 투자 시 주의사항
신도시 투자를 고려할 때는 반드시 다음 세 가지를 신중히 검토해야 합니다.
① 교통 인프라 확충 계획
GTX, 지하철 연장 등 철도망 계획 여부에 따라 부동산 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
② 상업 및 자족기능 여부
단순 주택 공급 외에도 상업시설과 일자리 창출이 가능한 신도시가 향후 가치가 높습니다.
③ 분양가 및 정부 정책 방향
분양가 상한제 적용 여부, 용적률 제한, 추가 정책 변화 등을 사전에 체크해야 합니다.
미래 전망과 정책 방향
정부의 부동산 규제 강화로 방향성이 명확하게 되었고 보유세,양도세,청약 정책 등 변화 가능성으로 시장에는 불확실성이 있어 관망세가 계속 되고 있습니다. 이번 부동산 정책은 맛보기이며 수요 억제 추가 조치가 나올 수 있는 만큼, 4시 신도시를 논하기는 현 시점에서 시기상조가 아닌가 싶습니다. 대신, 분당,일산 등 의 1기 신도시는 노후 재정비 및 재건축 사업 가속화와 3기 신도시 (왕숙,교산,계양,창릉,대장)의 착공과 입주 일정 단축을 추진하겠다 밝혔습니다.
